La due diligence técnica, también conocida como debida diligencia, en muchos casos es parte vertebral del estudio de factibilidad de un proyecto que involucra ingenierías. Esta evaluación especializada permite determinar si la infraestructura existente puede ponerse al servicio del nuevo objetivo de negocio, y si las modificaciones necesarias son realistas, seguras y rentables.
En un mercado dinámico como el de México, donde la velocidad de implementación y puesta en marcha puede marcar la diferencia entre ganar o perder una oportunidad de negocio, frecuentemente se opta por aprovechar instalaciones existentes para arrancar operaciones más rápido. Ya sea una nave industrial, un hospital en desuso o un edificio corporativo parcialmente habilitado, la posibilidad de reutilizar infraestructura puede representar ahorros significativos en tiempo y presupuesto.
Sin embargo, esta estrategia también conlleva riesgos importantes si no se evalúa con rigor. ¿La estructura puede soportar las nuevas cargas? ¿Los sistemas existentes cumplen con las normativas actuales? ¿Las adaptaciones necesarias son viables en términos técnicos, operativos y económicos? ¿El desempeño energético de los sistemas son aceptables?
En este artículo, te explicamos qué implica un análisis de factibilidad técnica, qué tipos de factibilidad deben considerarse, y cómo un due diligence bien realizado puede ayudarte a tomar decisiones informadas antes de invertir.
¿Qué es un estudio de factibilidad de un proyecto arquitectónico y qué papel juega la viabilidad de las ingenierías?
El estudio de factibilidad de un proyecto arquitectónico es una evaluación integral que busca determinar con base en hechos si realmente es viable llevar a cabo el proyecto bajo las condiciones actuales del sitio, el entorno y los objetivos de negocio.
Este análisis incluye múltiples dimensiones que deben ser analizadas de forma conjunta: técnica, normativa, operativa, ambiental, legal y económica. Cada una de estas aporta información valiosa para determinar si el proyecto puede realizarse de manera eficiente, segura y rentable. Específicamente, la factibilidad técnica desde las ingenierías estructural, eléctrica, sanitaria, mecánica, de procesos, etc. es la que define si lo que se quiere construir puede funcionar en la práctica, dentro de las condiciones reales del terreno o del inmueble existente.
Por ejemplo, un proyecto puede parecer viable desde lo financiero, pero si el sistema eléctrico no soporta la demanda requerida; o no es posible, debido al clima, ventilar adecuadamente los espacios, Implementar las modificaciones, así como la operación podría ser costosa o incluso no viable.. Un terreno puede tener una excelente ubicación, pero si no cuenta con capacidad hidráulica o presenta riesgos geotécnicos no mitigables (por ejemplo inundaciones, fallas), el proyecto puede detenerse antes de comenzar.
La viabilidad de las ingenierías es, en muchos casos, el punto de inflexión entre un proyecto exitoso y uno con sobrecostos, retrasos o incluso cancelaciones. Por eso, un due diligence técnico enfocado en las ingenierías permite anticipar riesgos y adaptar el diseño desde el principio para proteger la inversión.
Tipos de factibilidad en un proyecto: técnica, operativa y económica
En un estudio de factibilidad bien estructurado es necesario abordar el análisis desde perspectivas complementarias. Los tipos de factibilidad más relevantes en el desarrollo de proyectos que involucran arquitectura e ingenierías son técnica, operativa y económica.
La viabilidad técnica se refiere a la factibilidad constructiva, estructural, y de las instalaciones y sistemas del proyecto. Responde a la pregunta: ¿es técnicamente posible construir lo que se desea, en ese sitio y bajo esas condiciones? Por su parte, la viabilidad operativa analiza la compatibilidad del proyecto con su funcionamiento esperado: ¿se puede operar el edificio como está previsto? ¿Cuenta con acceso, conectividad, servicios, logística y disponibilidad de talento? Finalmente, la viabilidad económica contempla un análisis costo-beneficio, el presupuesto estimado, el retorno de inversión (ROI) y la capacidad financiera para realizar las adecuaciones necesarias. Su objetivo es asegurar que el proyecto sea rentable y que los costos no comprometan su sostenibilidad a largo plazo.
¿Qué es due diligence técnico en el ámbito de las ingenierías y cuándo se realiza?
Un due diligence técnico, también conocido como diligencia debida técnica (DDT), es un proceso de evaluación exhaustiva que permite conocer el estado real de un inmueble, infraestructura o sitio antes de llevar a cabo una inversión, adecuación o desarrollo. En el contexto de un estudio de factibilidad de un proyecto, esta herramienta es fundamental para determinar si una propiedad o instalación cumple con la infraestructura y los requisitos técnicos, normativos y operativos necesarios para el uso que se le pretende dar.
Un due diligence en ingenierías revisa el historial completo del sitio, incluyendo documentación legal, cumplimiento normativo, permisos, condiciones estructurales y riesgos asociados. Esta se realiza:
- Antes de adquirir un terreno, nave industrial o edificio existente.
- Al evaluar si una propiedad puede adaptarse a nuevos usos (reconversión, expansión, cambio de giro).
- Como parte de un estudio de factibilidad para proyectos complejos o con exigencias normativas específicas (data centers, hospitales, laboratorios, plantas de manufactura, etc.).
- En procesos de fusión, inversión o reubicación operativa.
¿Qué incluye un due diligence técnico en ingeniería?
- Revisión física y técnica del inmueble: estructura, instalaciones, sistemas, equipos, desgaste, cumplimiento normativo, accesos, conectividad.
- Detección de deficiencias técnicas, problemas constructivos, incumplimientos urbanos, riesgos ambientales o de seguridad.
- Revisión de planos, licencias, contratos, manuales de mantenimiento, actas de inspección, escrituras, etc.
- Estimación de costos de adecuación, refuerzo estructural o renovación de instalaciones. Evaluación del impacto en la operación futura.
- Documento que integra hallazgos, riesgos, recomendaciones, y si aplica, un plan de acción para mitigar los problemas detectados.
¿Por qué es importante realizar un due diligence técnico?
- Protege tu inversión: te da visibilidad sobre el verdadero estado del activo antes de comprometer recursos.
- Optimiza la negociación: aporta argumentos técnicos para negociar precio o condiciones contractuales.
- Evita sanciones: asegura el cumplimiento con normativas locales, urbanísticas, ambientales y de construcción.
- Mejora la planificación: permite anticipar adecuaciones, mejoras o intervenciones necesarias antes de iniciar operaciones.
- Reduce riesgos: evita problemas estructurales, técnicos o legales que podrían escalar en tiempo y dinero.
En resumen, el due diligence técnico en ingeniería es una herramienta estratégica que complementa y potencia el análisis de factibilidad. Permite tomar decisiones informadas y respaldadas técnicamente, minimizando riesgos y maximizando la viabilidad operativa, económica y normativa de un proyecto.
¿Qué tipos de proyectos requieren análisis de factibilidad con due diligence técnico?
En Page, ahora Stantec hemos acompañado a empresas nacionales e internacionales en el desarrollo de proyectos estratégicos, aplicando estos estudios en sectores como:
Manufactura avanzada
Los proyectos industriales necesitan garantizar la compatibilidad entre las condiciones físicas del inmueble y las exigencias del proceso productivo. Un análisis de factibilidad en este sector incluye:
- Evaluación de cargas estructurales para maquinaria pesada o automatizada.
- Estimación de consumos energéticos y verificación de la capacidad eléctrica y térmica instalada.
- Análisis de procesos, logística interna y flujos de materiales.
- Revisión de la conectividad a corredores industriales y nodos de distribución.
Especialmente con el auge del nearshoring, muchas empresas están buscando reconvertir naves existentes. Sin embargo, sin un due diligence técnico previa, esto puede implicar sobrecostos no contemplados o tiempos de ajuste que comprometen el retorno esperado.
Hospitalidad
La transformación de terrenos o edificios en desarrollos turísticos, ya sean hoteles boutique, resorts de lujo o residencias de marca (branded residences), requiere una revisión técnica profunda que considere:
- Capacidad y disponibilidad de servicios públicos (agua, luz, saneamiento).
- Normativas de uso de suelo, densidad y altura máxima.
- Restricciones ambientales o de conservación en zonas costeras o patrimonio.
- Posibilidades de escalabilidad futura o integración de tecnologías sostenibles.
La viabilidad técnica y normativa suele ser uno de los principales cuellos de botella en este tipo de desarrollos. Un due diligence detallada puede acelerar trámites y evitar rediseños costosos.
Salud y turismo médico
Hospitales, clínicas especializadas, centros quirúrgicos y espacios para turismo de bienestar deben cumplir con estándares técnicos, funcionales y normativos mucho más exigentes que otros sectores. Aquí la factibilidad técnica debe considerar:
- Cumplimiento de normativas sanitarias locales e internacionales.
- Necesidades específicas de aislamiento, presurización, tratamiento de aire y gestión de residuos clínicos.
- Capacidad de respuesta ante emergencias (redundancia energética, accesos, evacuación).
- Condiciones para acreditaciones como Joint Commission International (JCI), COFEPRIS o NOMs mexicanas.
La debida diligencia técnica en este tipo de proyectos puede incluir simulaciones de operación, auditorías regulatorias y validación de compatibilidad con equipos médicos de alta tecnología.
Misión crítica
En estos proyectos, la infraestructura técnica es el núcleo operativo. La due diligence en este sector debe ser extremadamente precisa, ya que cualquier error o subestimación puede afectar la disponibilidad del servicio. El análisis de factibilidad considera:
- Redundancia eléctrica y topología de distribución (N+1, 2N, etc.).
- Sistemas de enfriamiento compatibles con el diseño del centro (free cooling, enfriamiento líquido).
- Conectividad con carriers, puntos de interconexión y latencia aceptable.
- Condiciones físicas del sitio: seguridad, accesos, protección contra desastres, etc.
Además de estos sectores, el análisis de factibilidad con due diligence técnica es crucial en:
- Parques industriales o desarrollos de uso mixto.
- Proyectos inmobiliarios corporativos, reconversión de oficinas o coworking.
- Infraestructura educativa, laboratorios o centros de investigación.
- Proyectos logísticos y de última milla con requisitos operativos específicos.
En todos los casos, realizar este tipo de evaluación técnica no solo protege la inversión, también permite acelerar procesos, optimizar recursos y alinear los proyectos a estándares globales de ingeniería, sostenibilidad y performance.
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